פרוטוקול אסיפה כללית 10/09/2026
האסיפה הכללית התכנסה כתשעה וחצי חודשים לאחר האסיפה הכללית הקודמת.
שעת התחלה: 20:15
בעלי זכות הצבעה שנמנו בהצבעות: 13 דירות.
ייפויי כוח: 3. (מצורף בנספחים)
יו"ר האסיפה: אגי קליין.
סדר היום באסיפה
- סיכום שנתי - שנה שישית.
- דיון ובחינת חלופות למודל ואופן ניהול הבניין, לרבות אפשרות התקשרות עם חברת ניהול.
- בחירת ואישור נציגות הדיירים לשנת 2027.
- תקנון מועדון - דיון באפשרות לשינוי התקנון לקיום אירועים פרטיים בערבי חג ובחגים.
- תחזוקה, ניקיון ושדרוג השטחים המשותפים - צביעה וריענון הבניין, חדר המדרגות, חדר העגלות והאופניים ואזור המחסנים.
- דיון ואישור מנגנון אכיפה בשטחים המשותפים - איסור אחסון חפצים פרטיים, הודעות פינוי, פרק זמן לפינוי וטיפול באי פינוי או במפגע בטיחותי.
- שיח חופשי ושאר נושאים.
1. סיכום שנתי
אגי קליין: עברו שש שנים מאז הקמנו את נציגות הדיירים, ואנחנו נכנסים לשנה השביעית. אני אומר בכנות שהשנה האחרונה הייתה פחות טובה מבחינת עשייה יזומה. זו הייתה שנה עמוסה עבורי ועבור אלעד מבחינה אישית, ולכן עסקנו יותר בתקלות ובשוטף ופחות בפרויקטים חדשים. יחד עם זאת, הבניין לא הוזנח וכל תקלה משמעותית שהגיעה אלינו טופלה.
השנה השלמנו ביטוח מבנה מלא לבניין, נוסף על ביטוח צד ג' שהיה קיים. ביצענו בדיקת תקינות למערכות כיבוי האש באמצעות חברה חיצונית וטיפלנו בליקויים שנמצאו. במסגרת הטיפול הוחלפה צנרת כיבוי האש מן הקומה השלישית עד הלובי. עלות תיקון הליקויים, כפי שמופיעה בדוח הכספי החצי שנתי, הייתה 5,287 ש"ח.
במהלך השנה טיפלנו גם בתקלות במערכות המים, בגג ובחשמל, וכן בסידור חוזר של האבנים המשתלבות בכניסה. חלק גדול מהעבודה נעשה באופן עצמאי כדי לתת מענה מהיר ולחסוך לבניין הוצאות מיותרות.
הדוחות הכספיים פורסמו באתר הבניין.
2. חלופות למודל ניהול הבניין
אגי קליין: אני מכיר את העבודה עם חברות ניהול גם מניסיון קודם. חברת ניהול יכולה להתאים לבניין שלא הצליח להעמיד נציגות פעילה ומתפקדת, ומעדיף לשלם יותר ולקבל גורם חיצוני שמרכז את הטיפול. במקרה שלנו קיימת נציגות פעילה, הכסף נשאר בקופת הבניין ואנחנו יכולים לבחור בעצמנו את הספקים ולפקח עליהם. כך אנחנו נהנים גם מרווחה כלכלית גדולה יותר. לכן, במצב הנוכחי, דעתי היא שאין הצדקה לעבור לחברת ניהול.
חלק מהדיירים סבורים שחברת ניהול יכולה לתת זמינות גבוהה יותר, לבצע תחזוקה יזומה ולחסוך לדיירים ולוועד התעסקות. מנגד, חברה מסחרית פועלת למטרת רווח, העלות שלה גבוהה יותר ולא בטוח שהשירות יהיה טוב יותר. הדיון היה ארוך. הוצגה הצעה מסחרית אחת בסך 280 ש"ח, ללא ביטוח, ללא בדיקות תקינות כיבוי אש וללא חלפים במקרה של תקלה. ברמת השירות שהבניין מורגל אליה כיום, העלות צפויה להיות יותר מ־350 ש"ח לפחות.
2א. ניקיון הבניין
בהמשך לדיון במודל הניהול עברנו לנושא הניקיון. חברת הניקיון הנוכחית עובדת איתנו כארבע שנים, מגיעה שלוש פעמים בשבוע וגובה כ־1,350 ש"ח בחודש. לזכותה נאמר שהיא צוות קבוע, מגיעה באופן סדיר גם בתקופות מורכבות ונענית לבקשות שלנו. מצד שני, מספר דיירים העלו תלונות חוזרות על ריח, על ניקיון הקומות והמדרגות ועל כך שנדרש מאיתנו פיקוח מתמשך כדי לקבל תוצאה סבירה.
אגי קליין: הסברתי שבמשך כחודש אנחנו בודקים את העבודה ומדברים עם הספק. ביקשתי לתת לו חודש נוסף, ובזמן הזה לאסוף הצעות מחיר נוספות ולבצע בסוף החודש סקר שביעות רצון. מנגד, דיירים ביקשו להפסיק את ההתקשרות כבר עכשיו ולא להמשיך עוד חודש עם שירות שאינו מספק אותם. בדיון הוגשה הצעה אחת בסך כ־2,000 ש"ח, אך לא אושר תקציב חדש.
הצעת ההצבעה: להשאיר את חברת הניקיון לחודש נוסף, לאסוף הצעות מחיר ולבחון את ההמשך בסוף החודש, או להחליף את החברה כעת.
תוצאת ההצבעה: 6 בעד חודש נוסף, 7 נגד, ללא נמנעים.
3. בחירת נציגות הדיירים לשנת 2027
הוצגה תחילה הצעה שאגי ואלעד ימשיכו לשמש כנציגות הדיירים באותם התנאים. במהלך הדיון הסברתי שוב את חלוקת העבודה בינינו: אני מטפל בעיקר בניהול השוטף, בכספים, בדוחות, בספקים ובתיאומים, ואלעד מטפל בחלק גדול מעבודות השטח, מסייע בתיקונים ובפרויקטים. אמרתי שאינני מעוניין לכהן לבד, משום שלבניין נדרשים לפחות שני חברי נציגות שחולקים אחריות ויכולים לתת גיבוי זה לזה.
עלתה בקשה להוריד את אלעד מהוועד, ואלעד הסכים להתפטר אם מישהו ייכנס במקומו. ישראל הציע את עצמו להחליף את אלעד. הובהר לו שהתפקיד כולל לא רק תיקונים, אלא גם אחריות על פרויקטים, עבודות תחזוקה ושטח ברחבי הבניין, עזרה בפיקוח מול ספקים והתנהלות מול דיירים. ישראל הודיע שהוא מוכן לקבל עליו את התפקיד באותם התנאים שהיו לאלעד, לרבות הפטור מדמי ועד בתמורה לעבודתו בנציגות.
עלתה בקשה שהנציגות תפרסם באופן שוטף יותר את הפעולות שהיא מבצעת, כדי שיהיה ברור מה נעשה בפועל ומה התמורה שהבניין מקבל. נדון גם הפטור מדמי הוועד שניתן לחברי הנציגות מאז שנת 2020 כנגד עבודתם. הסברתי שהעבודה שאנחנו מבצעים חוסכת לבניין הרבה יותר מסכום דמי הוועד, אך קיבלתי את הבקשה לשקיפות שוטפת יותר.
תוצאת ההצבעה: 13 בעד, 0 נגד, 0 נמנעים.
4. תקנון מועדון הדיירים
הוסבר שהתקנון הקיים אינו מאפשר לקיים אירועים פרטיים בערבי חג ובחגים. הועלו אפשרויות לאפשר שימוש גם במועדים האלה, לקבוע כמה זמן מראש ניתן להזמין את המועדון, להחליט מה עושים כאשר שתי משפחות מבקשות את אותו מועד ולבחון תשלום גבוה יותר עבור שימוש בחג.
הדיון התפזר בין מספר הצעות ולא התגבש נוסח ברור שאפשר להעמיד להצבעה. לכן הסעיף לא הובא להצבעה ולא בוצע שינוי בתקנון.
5. תחזוקה, ניקיון ושדרוג השטחים המשותפים
נושא הניקיון נדון והוכרע במסגרת סעיף 2א. בהמשך עלה נושא התקלות החוזרות במעלית. הוסבר שהנציגות מזמינה טכנאי בכל תקלה ופועלת גם מול גורם מפקח, אך איתור מקור התקלה אינו תמיד פשוט. הובהר שמעבר לחברת מעליות אחרת אינו מבטיח פתרון.
הוזכרו גם הצורך בצביעה ובריענון של הבניין, חדר המדרגות, המועדון, חדר העגלות והאופניים ואזור המחסנים. בשל הזמן וריבוי הדיונים לא התקיים דיון מלא ולא אושר תקציב או מועד ביצוע.
6. מנגנון אכיפה בשטחים המשותפים
נושא אחסון חפצים פרטיים, הודעות פינוי, פרק הזמן לפינוי והטיפול באי פינוי או במפגע בטיחותי לא עלה במהלך האסיפה. לא התקבלה החלטה חדשה ולא אושר מנגנון אכיפה.
7. שיח חופשי וסיום
בשל השעה והדיונים הארוכים לא היה ניתן להשלים את כל הסעיפים. הצעתי לכנס אסיפת המשך קצרה ומסודרת בתוך כחודשיים, כדי לדון בתקנון המועדון, בשדרוגים ובמנגנון האכיפה. תאריך יפורסם בנפרד.
תודה לכל מי שהשתתף.
ההחלטות שהתקבלו ייכתבו בספר ההחלטות של הבניין.
נספח הצבעות
השארת ספק הניקיון לחודש נוסף
| בעד | נגד | נמנע |
|---|---|---|
| 6 | 7 | 0 |
נציגות הדיירים לשנת 2027
| בעד | נגד | נמנע |
|---|---|---|
| 13 | 0 | 0 |
נספח ייפויי כוח
- איציק שוורץ, דירה 21, ייפה את כוחו של אגי קליין.
- סלבה ונדיה אפשטיין, דירה 6, ייפו את כוחו של אגי קליין והוסיפו הנחיות הצבעה בכתב.
- קרינה ספקטור, דירה 9, ייפתה את כוחו של טל פרץ, דירה 15.
סריקות טופסי ייפויי בנספחים.
